הוצאות נסתרות בלקיחת משכנתא: למה צריך להיערך מראש

למה בכלל יש הוצאות נסתרות במשכנתא?

אז אתם חושבים שסגרתם על הריבית והתשלום החודשי, ועכשיו הכל ברור? לא בדיוק.

רוב האנשים מפספסים את זה – הם מתמקדים בריבית, בתשלום החודשי, אולי בפריים מול קבועה. אבל יש שם עוד המון דברים קטנים שמצטברים לסכומים לא קטנים בכלל. חלק זה חד-פעמי, חלק זה לאורך השנים. וביחד? זה יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים.

אם אתם בתחילת הדרך, כדאי קודם להבין את כל התהליך של רכישת הדירה כדי לדעת איפה בדיוק נכנסות ההוצאות האלה.

למה זה חשוב לדעת מראש?

ראשית, כי הפתעות זה לא כיף. בטח לא כשמדובר באלפי שקלים.

שנית, כי ככה אתם באמת משווים בין בנקים. לא רק "מי נתן לי ריבית נמוכה יותר", אלא מי נתן לי את החבילה הכוללת הכי טובה.

שלישית, כי ככה אתם יודעים כמה באמת צריך להכין לרכישת הדירה. לא רק את ההון העצמי, גם את כל השאר..

הוצאות נוטריון ומשפטיות

נתחיל בדברים שחייבים לעשות כמעט בכל משכנתא:

אישור נוטריון – הבנק צריך שמישהו יאמת את המסמכים. זה נוטריון. זה עולה כסף.

בדרך כלל זה נע בין 300 ל-1,500 שקל, תלוי מה בדיוק צריך לאמת ואיפה אתם עושים את זה.

עו"ד ומצבים מסובכים – אם העסקה שלכם לא פשוטה (נניח יש ירושה, או שאתם קונים חלק מנכס, או שיש איזה סיבוך משפטי), ההוצאות יכולות לקפוץ. לפעמים משמעותית.

ביטוחים – חובה על פי חוק

עכשיו בואו נדבר על משהו שלא כל כך מדברים עליו בהתחלה, אבל זה קורה כל חודש:

ביטוח חיים – הבנק רוצה להיות בטוח שאם, חלילה, משהו יקרה לכם, הוא יקבל את הכסף שלו. אז ביטוח חיים זה חובה.

כמה זה עולה? תלוי בגיל שלכם, במצב הבריאותי, ובכמה לווים יש. בדרך כלל בין 40 ל-200 שקל בחודש למשפחה ממוצעת. נשמע קטן? תכפילו ב-20 או 30 שנה.

ביטוח נכס – זה מגן על הדירה עצמה. שריפה? רעידת אדמה? הצפה? הביטוח צריך לכסות.

עלות חודשית בדרך כלל 20-80 שקל. שוב, על פני שנים זה מצטבר.

הנה דבר שאנשים לא תמיד מבינים: אם תחברו את שני הביטוחים האלה על 25 שנה, זה עשרות אלפי שקלים. לא פשפשים. סכום אמיתי.

רוצים להבין לעומק את נושא הביטוחים? יש לנו מדריך מלא לביטוח משכנתא שמסביר הכל.

עמלות בנק שכדאי להכיר

עמלת פתיחת תיק

הבנק רוצה כסף על זה שהוא פותח לכם תיק. כן, באמת. זה בדרך כלל 0.25% מסכום ההלוואה.

נניח לקחתם משכנתא של מיליון שקל – זה 2,500 שקל שיורדים לכם מהחשבון ביום הראשון. פשוט ככה.

עמלת פירעון מוקדם

זו הפתעה לא נעימה שהרבה אנשים מגלים רק אחרי כמה שנים. אם תרצו לסגור את ההלוואה מוקדם (או למחזר), יכול להיות שיש קנס.

גובה הקנס? זה תלוי בהפרש בין הריבית שלכם לבין מה שקורה בשוק היום. לפעמים זה כמה אלפי שקלים, לפעמים זה יכול להיות עשרות אלפים.

זה תלוי גם באיזה מסלול בחרתם – מסלולים משתנים ופריים בדרך כלל עם קנסות נמוכים יותר.

עמלות נוספות שלא ממש מדברים עליהן

• שחרור משכון כשסוגרים את ההלוואה
• דמי טיפול טכני (כן, ממש)
• תשלומים נלווים אם משנים מסלול

אין לי מושג למה הבנקים צריכים לגבות על כל דבר קטן, אבל זה מה שיש.

הוצאות נוספות שצריך לקחת בחשבון

שמאות דירה – הבנק לא מאמין לכם על המחיר. הוא רוצה שמאי שיגיד לו כמה הדירה באמת שווה.

זה עולה בדרך כלל 2,000-3,000 שקל. חובה. אין מה לעשות.

רישום בטאבו / מנהל מקרקעין / חברה משכנת – תלוי איזה סוג נכס זה, צריך לרשום את הזכויות.

עוד 200-1,000 שקל, תלוי במצב.

עורך דין – כשקונים דירה, צריך עו"ד שמלווה את העסקה. בודק הכל, דואג שלא יהיו בעיות.

הטווח די רחב – 5,000 עד 10,000 שקל, תלוי בעורך דין ובמורכבות העסקה. יש אנשים שמנסים לחסוך פה, אבל זה לא המקום הכי חכם לחסוך.

הוצאות מעבר ודירה חדשה – טכנית זה לא חלק מהמשכנתא, אבל מישהו צריך להגיד את זה:

שיפוץ? הובלה? ריהוט? מזגנים? מטבח? זה יכול להיות עוד עשרות אלפי שקלים. אז כשמחשבים כמה צריך בבנק, תתחשבו גם בזה.

טבלה מסכמת – הוצאות נסתרות במשכנתא

סיכום – למה צריך להיערך מראש להוצאות נסתרות במשכנתא?

אז הנה הסיפור בקצרה: משכנתא זה לא רק הריבית והתשלום החודשי. יש שם עוד המון דברים קטנים שמצטברים.

נוטריון, ביטוחים, שמאי, עמלות בנק, רישום בטאבו, עורך דין – זה הכל מסתכם בסוף בעשרות אלפי שקלים. לפעמים יותר.

אז מה עושים?

תוסיפו לתקציב – קחו את מחיר הדירה והוסיפו עוד 2-3% למינימום. זה בשביל כל הדברים הנלווים.

תשוו מחירים – ביטוחים, שמאי, עורך דין – כל אלה ניתנים למיקוח או להשוואה. אל תקחו את האופציה הראשונה שמציעים לכם.

אל תתפתעו – עכשיו אתם יודעים. אין סיבה להגיע ליום החתימה ולגלות שצריך עוד 15,000 שקל שלא תכננתם.

זה לא אמור להפחיד אתכם, זה אמור להכין אתכם. מי שיודע מה מחכה לו, יודע איך להתכונן.

אם אתם רוצים להבין את כל התמונה, כדאי לקרוא את המדריך המלא למתחילים שמסביר את כל התהליך מהתחלה.